07.07.2021
Це болюче питання співвласників багатоквартирних житлових будинків вимагає певного роз’яснення: хто має здійснювати технічне обслуговування, поточний ремонт і ліквідовувати аварійні ситуації, що виникають під час експлуатації внутрішньобудинкових систем.
Тож, просимо дещо прояснити ці проблемні питання начальника Техніко-експлуатаційного відділу ДМП «Івано-Франківськтеплокомуненерго» Івана Кедика.
- За останні роки не змовкають розмови щодо жалюгідного стану внутрішньобудинкових систем. Велика кількість житлових багатоповерхівок опинилися в такому стані, що житлово-експлуатаційні та балансоутримуючі організації в минулому та управляючі організації нині, разом із ОСББ та обслуговуючими організаціями просто відмовляються надалі наводити лад із вкрай занедбаними внутрішньобудинковими системами. Будинки потребують докорінного капітального ремонту систем, бо надалі латати зношені труби стає практично нереальним – все знищене іржею.
Певні відповіді на порядок обслуговування внутрішньобудинкових систем теплопостачання, водопостачання, водовідведення та постачання гарячої води дає Наказ Міністерства регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ України № 219 від 15.08.2018 р. Тут розроблено і затверджено Порядок обслуговування внутрішньобудинкових систем. Враховуючи те, що рішенням Уряду України все внутрішньобудинкове господарство, що складають теплові, водо- і каналізаційні та електричні мережі, ліфти чи встановлені індивідуальні теплові пункти належать співвласникам багатоповерхівок, то й дбати про належний стан усіх цих внутрішньобудинкових систем мають мешканці, як співвласники. А дбайливий власник, господар, зобов’язаний турбуватися про задовільний стан належного йому майна.
Мешканці багатоповерхівок, обираючи управляючу компанію, чи створюючи ОСББ, делегують їм укладання індивідуальних договорів на виконання робіт з технічного обслуговування та поточного ремонту внутрішньобудинкових систем для забезпечення їх належного функціонування, технічного обслуговування та ремонту з метою надійного та безпечного надання споживачам відповідних комунальних послуг протягом усього періоду їх експлуатації.
Обслуговування внутрішньобудинкових систем (за винятком вузлів комерційного обліку) здійснюється виконавцем робіт, на підставі укладеного договору з власниками (співвласниками) будинку і передбачає:
– види та періодичність проведення робіт з технічного обслуговування та поточного ремонту внутрішньобудинкових систем;
– порядок ліквідації аварійних ситуацій.
Якщо обслуговування внутрішньобудинкової системи здійснюється управителем, умови такого обслуговування зазначаються у договорі про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, зокрема види та періодичність робіт включаються до періодичності виконання робіт (послуг) з утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, а витрати на обслуговування внутрішньобудинкової системи – до кошторису витрат з утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території.
Якщо обслуговування внутрішньобудинкової системи здійснюється виконавцем відповідної комунальної послуги, умови такого обслуговування включаються до індивідуального договору про надання такої послуги.
Виконавець забезпечує функціонування та підтримку в робочому стані елементів внутрішньобудинкової системи відповідно до зазначених параметрів і режимів роботи.
Технічне обслуговування внутрішньобудинкової системи багатоквартирного будинку складається з комплексу робіт, спрямованих на підтримку справності елементів системи чи заданих параметрів та режимів роботи обладнання внутрішньобудинкових систем за допомогою огляду, налагоджування, регулювання і випробування систем, заміни швидкозношувальних елементів, заправки витратними матеріалами, змащенням тощо, та не включає обслуговування вузлів комерційного обліку.
Основними заходами технічного обслуговування внутрішньобудинкових систем є такі наступні роботи:
– визначення технічного стану внутрішньобудинкових систем;
– усунення дрібних несправностей елементів систем з метою забезпечення їх безперебійної роботи, а також попередження порушень санітарно-гігієнічних вимог до приміщень будинків, налагодження та регулювання окремих видів технічних пристроїв;
– перевірка готовності внутрішньобудинкових систем до сезонної експлуатації;
– визначення обсягів та видів ремонтних робіт для врахування під час формування плану проведення робіт з поточного ремонту на наступний рік або уточнення відповідних планів поточного року;
– поновлення витратних матеріалів, змащення, регулювання, перевірка справності елементів систем тощо.
Поточний ремонт внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку складається з комплексу робіт, спрямованих на систематичне та своєчасне підтримання експлуатаційних якостей інженерного обладнання. Поточний ремонт має проводитися з періодичністю, що забезпечує ефективну експлуатацію в періодах між капітальним ремонтом.
Слід зауважити, що співвласники багатоквартирного будинку повинні передати виконавцю робіт наявні копії технічної документації будинку (технічного паспорта будинку, проектно-кошторисну документацію з улаштування внутрішньобудинкових систем), паспортів котельного господарства, котлових книг (у разі наявності вбудованих та прибудинкових котелень), технічної документації на облаштування індивідуального теплового пункту за умови його встановлення в будинку, відповідних журналів, актів виконаних робіт, паспортів, інструкцій та гарантійної документації на обладнання.
Перед укладанням договору виконавець робіт повинен здійснити обстеження внутрішньобудинкових систем шляхом проведення візуального огляду або огляду за допомогою технічних пристроїв. За результатами огляду виконавець робіт надає уповноваженому представнику співвласників Акт огляду технічного стану системи із зазначенням оцінки її поточного стану. Також передає перелік обладнання та елементів системи і перелік невідкладних (першочергових та аварійних робіт) з усунення дефектів та визначення вартості робіт та матеріалів. Також передається перелік робіт з поточного ремонту системи, графік робіт з технічного обслуговування із зазначенням видів та періодичності виконання робіт. Розмір плати виконавцю робіт формується за результатами обстеження з урахуванням стану систем, періодичності робіт з технічного обслуговування, переліку робіт з поточного ремонту та зазначенням витрат на ліквідацію аварій, погодженого із співвласниками
Виконавець робіт зобов’язаний протягом однієї доби з дня надходження повідомлення споживача про несправність або недоліки в роботі внутрішньобудинковизх систем усунути такі порушення. Якщо для усунення несправностей необхідно більше однієї доби, виконавець протягом п’яти днів з дня надходження повідомлення споживача зобов’язаний письмово повідомити заявника про прийняті рішення із зазначенням терміну виконання ремонтних робіт. Несправності системи, що загрожують безпеці проживання в будинку, усуваються невідкладно.
Якщо в наслідок аварії подальша експлуатація внутрішньобудинкових систем є неможливою або створює загрозу життю і здоров’ю лоюдей та майну співвласників, виконавець в порядку, визначеному в договорі, повідомляє співвласників про аварію та необхідність проведення ремонту внутрішньобудинкових систем, які вийшли з ладу або були пошкоджені та вносить пропозиції щодо вартості проведення таких робіт.
Виконавець інформує співвласників багатоквартирного будинку про необхідність капітального ремонту, модернізації або реконструкції внутрішньобудинкових систем, про відновлення або заміну трубопроводів, обладнання, запірної арматури тощо на нові та про орієнтовні терміни їх проведення.
У разів припинення дії договору виконавець робіт зобов’язаний передати співвласникам наступного дня за днем припинення дії договору усю документацію, наявну у нього щодо обслуговування внутрішньобудинкових систем, виготовлену в період дії договору. Також передати уповноваженій особі інформацію про виконані роботи з технічного обслуговування і ремонту інженерних систем, а також інформацію про виникнення аварійних ситуацій і технічних несправностей за час дії договору, але не більше, як за три останні роки.
Для більш детального ознайомлення з положеннями «Порядку обслуговування внутрішньобудинкових систем теплопостачання, водопостачання, водовідведення та постачання гарячої води» слід переглянути Наказ Міністерства регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ в Україні № 219 від 15.08.2018, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 19.09.2018 р. за № 1074/32526.
На фото: начальник Техніко-експлуатаційного відділу ДМП «ІФТКЕ» Іван Іванович Кедик